大約三年前，華遠地產董事長任志強在接受21世紀經濟報道記者采訪時，曾對政府、開發商、銀行的角色做了入木三分的描繪。

他說，政府才是最大的開發商，以土地和稅源開發為主。地產商從來都是隨從，博弈者。而地方政府和地產商是同盟者。政府抬高了民眾預期，而老百姓是房價上漲的受益者，但卻總“吃肉罵娘”。專家學者是捧臭腳的，沒有任何公眾態度。而媒體肆意歪曲信息，誤導大眾。銀行雖然按照公司法注冊，名義上是公司但實際上是政府手中的工具，而不是盈利主體，是政府調節社會公平的工具。

　　任志強的話雖有玩笑成分，三年時間過去了，一切似乎都沒有變。盡管十八屆三中全會指明了改革的方向，強調市場的作用，但房地產市場仍籠罩在嚴厲的“行政調控”氛圍內，計劃經濟管理方式仍留有濃重色彩。唯一的變化可能是同盟者的關系更加緊密了，合作無處不在。

　　新型合作關系

　　行政調控帶來的后果恐怕是房價連年上漲。

　　邏輯一直沒被打破。任志強觀察到，當開發商有大量庫存時，因政策調控不得不適度降價以回收現金，但不會在沒有市場預期時進一步擴大生產，于是當解決了現金流的時候，市場中的庫存也開始下降了，就將剩余的產品用高價出售，以彌補前期降價的損失，于是價格又開始回升了。

　　回看歷史，2008年至2009年的降價潮，既有金融危機的成分又有限購政策的原因。為什么調控越來越嚴厲，但卻再也未出現大的降價潮？

　　綠城集團董事長宋衛平曾不止一次批判政府的“失信”，拿地之初并沒有告訴他，會有限購政策出臺。綠城[簡介 最新動態]成了那一輪調控中最受傷的企業。后來，如何應對調控帶來的不確定性成為所有房地產企業的必修課，企業開始具備免疫力。想用措手不及的行政命令讓市場降價，幾乎不可能。

　　即使是限定了房價漲幅目標，許多城市也未完成。當年中央出臺限購等重大調控措施，北京市房協立馬召開通氣會，對政策進行解讀，并對開發商進行“安撫”。不止一位開發商感慨，比房價上漲更猛烈的是地價。開發商心知肚明，地方政府并不希望房價大降。穩中有升的房價既照顧了各方利益，又能完成中央既定的任務。

　　而城市運營商的隆重登場，意味著地方政府和開發商之間的合作關系更加緊密。這并非新生事物，但在新的時代里要求新型關系出現。

　　2000年前后，在中國非常流行大盤模式。所謂“大盤模式”，就是投資人以十分低廉的價格從政府手中大規模購入土地，這些土地都是沒有配套設施的“生地”，開發商需要從規劃做起，建道路、建管網、建學校、建商場，隨著土地逐步成熟，配套設施也漸趨完善，房子價格不斷攀升，豐厚利潤也就隨之而來。因此，在當時的市場環境下地產商似乎最歡迎“無為”的政府。

　　但開發商受到資金實力、利益邊界、收益模式等條件的影響，決定了其不可能把城市很好的運營下去。大盤開發過程中，經常出現這樣的現象：大盤開發完成后，周邊環境依然沒有得到改善，大盤里的公共服務設施投入乏力，公共資源產權邊界混亂，甚至仍有大片的土地屯在開發商手中常年得不到開發。而政府當初以低廉價格出讓的土地，事后再想彌補各種社會公共服務功能的不足，卻發現自己手里已經沒有了可用的資源。

　　隨著土地“招拍掛”政策的出臺，大盤時代宣告結束，但新的城市運營商時代隨之而來臨。伴隨于此的是，中國加速的城鎮化進程和大規模的城市建設。