《馮侖：換房退稅、利率下調……未來樓市走向如何？》

問：馮叔，請教一個與房地產有關的問題。國慶節前夕，財政部和央行出臺了一些與房地產有關的具體政策，簡單來說，政策可以分為兩部分：一、首套個人住房公積金貸款利率下調，放開商貸利率下限；二、對出售自有住房并在一年內購同城住房的納稅人，予以退稅優惠。

您覺得，在短期內，換房退稅、首套房貸利率下調，以及降低公積金貸款利率，哪個政策刺激效果最大？房地產市場轉暖的標志性特征會是什么？

馮侖：國慶節前后，出臺了一些政策，降息以外，對同城換房的稅也有一些減免，都是為了刺激大家對商品住房的需求。

我想，這些政策滯后兩三個月，慢慢地會有一些效果。因為大家對這些政策的消化、理解，還要通過一些個案，以及一些專業的中介服務機構，才能傳達到客戶這邊。所以它會有一定的效果。

但是說，要整體讓住宅這個市場完全回到2020年之前那樣一個狀況，我認為是已經不可能了。

未來，房地產市場，特別是住宅市場的恢復，有兩個特征。

一是剛需的部分和剛改的部分，增量總還是會有的，而且每年都會有一定的增量。這個10年20年之后都有，只要中國城市人口還在增加，這個都會有。這是一個基本面。

你第一次買房，這是剛需。然后你有了孩子，老人也要一起住，原來的房子不夠住，你再換房子，我們可以稱這樣的改善叫剛改。

剛需和剛改這部分還會有一個基本的量，但這個量也不會像2020年之前增長的幅度這么大。

第二是結構上在細分。未來的復蘇，會伴隨著一些結構上的改變。

比如說，原來很多人有投資性的需求，趁著市場的逐漸恢復，會把原來手里的一些房賣掉。也就是說，投資性的客戶還是在持續地減少，這對市場有一定的承壓。

另外，大家會更安全地去買房。也就是說，在自住、改善以及租賃之間，大家會有一個選擇。以后的結構，政府提供的租賃房會增加一定的比例。剛就業的年輕人，租賃的房子的比例也會增加一部分。

所以，未來總量會些微的上升。但是結構的改變，特別是在首次置業、改善置業、租賃住房之間，這些結構性的改變還是最重要的。

住宅領域的細分化，市場、客戶的細分，服務的細分，將會是未來總量逐步恢復以后，最重要的一個變化。

問：還有一個問題。最近有這樣一個新聞：上海一業主，為了把自己的房子賣出去，開出巨額懸賞。除去中介費后，額外獎勵。第一，獎勵賣出房子中介22萬現金。第二，獎勵兩部以上蘋果14pro max，價值23398元�？偑剟罡哌_25萬元。再加上75萬的中介費，中介做這一單可以賺100萬。

對該業主如此「刺激」的售房獎勵，一些網友表示不解，「為什么他寧愿多給中介費都不愿降點價？」也有網友認為，這套房子還有不少議價空間，房子的成交價格將低于2230萬元的報價。對此，您怎么看？

馮侖：這是業主的權利。業主愿意額外獎勵幫他賣房的人，同時又不影響中介公司的收入，我覺得首先這是他權利。

這也反映出一種心態。我們知道，市場上房產交易越來越困難�，F在在北京，一套二手房，你掛出來，沒有10個月，12個月，你大概賣不出去。但這個業主比較著急要成交。市場現在的價格又不太支持他自己的報價。比如說他想賣2200萬，可能市場只能支持1800萬。他用獎勵這個方式，有可能還是按2100萬的價格賣出去了，他還是多賺了200多萬，超過市場的價格。

所以這說明這個上海人比較聰明，也比較會算賬，比較會做生意。但這種事，估計不會發生在東北，東北可能就是很簡單，一下減到1800萬，結果還賣不出去，1500萬賣了，就這樣。但是上海人會正面的激勵。他不是用降價來激勵，而是維持價格，用獎勵來激勵你買他心目中那個價格，所以他也不吃虧。