十一假期前夕，人民銀行、銀保監會、財政部、稅務總局接連出手，“商貸利率下限放寬”“首套個人住房公積金貸款利率下調”“換房退稅”，連送三份政策大禮包，覆蓋剛需及置換需求，

但從國慶樓市成交數據來看，政策濺起的水花沒有想象中那么大。盡管整體成交不及預期，城市之間的分化仍然值得關注。

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北京上海成交跌幅超50% 大連濟南漲幅明顯





根據諸葛找房數據，長假期間，重點15城新房成交4474套，較去年十一假期下降47.1%，成交仍顯乏力，樓市繼續探底。（注：重點15城包括：北京、深圳、上海、武漢、蘇州、大連、青島、東莞、溫州、寧波、濟南、杭州、南京、成都、佛山， 時間為10月1日到7日，以上數據均為網簽數據，數據僅供參考）

分城市來看，15城中有4城成交較去年同期上漲，其余11城較去年下降。

成交下降城市中，杭州、北京、上海等跌幅均在50%以上，一線城市來看，北京成交196套，較去年同期下降86.9%，上海成交187套，較去年同期下降74.2%；深圳成交486套，較去年同期下降55%，但高于2020年同期18.2%。

今年十一假期，大連新房成交74套，較去年上漲80.5%，其次為濟南，成交572套，較去年上漲36.5%。南京新房成交由去年的掛零，到今年國慶假期的成交160套。

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房企積極推貨 市場反饋有限

國慶假期作為傳統樓市銷售旺季，多地開發商不約而同緊抓營銷周期吸引客戶看房，促進成交。

據中指院，深圳多個樓盤趕在節前跑步入場。從售樓現場來看，假期期間多個樓盤現場人氣明顯回暖，與節前中央樓市政策出臺、多個項目入市下開發商舉辦各類暖場和優惠活動有關。從成交來看，市場分化明顯，部分高端改善型項目和質好價優項目成交去化較好，但整體樓盤成交去化一般。

廣州開發商推貨也較為積極，有超30個樓盤有營銷動作，以項目加推及促銷活動占據多數，多項目推出“購房送家電”、“購房贈送物業費”、“首付分期”、“一口價特惠單位”等營銷活動。從現場人氣來看，主要以天河區、黃埔區、番禺區熱銷樓盤去化較好，去化率超過80%，其余新開盤及加推項目整體去化一般。

國慶期間，二線城市的花式促銷更是輪番上演。據不完全統計，成都有超60個項目推出優惠活動；蘇州多個售樓處推出優惠活動，特惠房、買房抽獎、認購送豪禮等方式層出不窮；

青島開發商緊抓國慶節點順勢推新加速去化，包括特價房、認購減免、送車位等一系列優惠活動，同時推出科學實驗室、插花體驗、超級電玩、淘氣堡等眾多親子體驗游戲，吸引更多人流。

但從效果來看，消費者購房情緒雖然得到一定調動，但仍多持觀望態度，成交轉化率仍有待觀察，政策穩預期效果仍需時間兌現。

03

四季度能否回溫？

為什么政策大力加持之下，樓市仍然沒能走出上升曲線？

一方面是因為全國多城疫情卷土重來，成交不可避免的受到影響。

二是因為網簽數據具有一定滯后性。結合企業反饋及認購情況來看，部分城市在去年同期低基數下同比表現其實是增長的，出現了一定恢復。

三是短期來看，購房者觀望情緒仍在，前期政策顯效仍需時間。

后續市場會不會回溫？中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出，9月底，央行、銀保監會、財政部等部委接連出臺利好政策，根據媒體報道，廣東、山東等省份部分城市已經跟進落地相關政策，廣東清遠首套房貸利率最低可至3.7%，陽江可至3.9%，云浮、湛江等城市取消首套房貸利率下限；山東濟寧下限降至3.95%，青島、濟南、淄博等城市首套公積金貸款利率已經下調至3.1%。

政策的持續優化，一定程度上修復了市場信心，疊加國慶期間企業加大營銷力度，部分城市市場活躍度有所提升。短期來看，購房者觀望情緒仍在，前期政策顯效仍需時間，若政策持續發力，各地配套政策持續跟進和落實，購房者置業情緒有望繼續修復，四季度新房市場或逐漸企穩。